富力的“雷”在赶来的路上

日期:2021-01-18 10:04:19   来源:互联网   编辑:小优   阅读人数:543
地产圈的年会还没开始,相信富力集团高管们估计已经开始瑟瑟发抖。据说,在去年富力的集团年会上,有太平绅士之称的老板李思廉,罕见地发了脾气,一股脑把所有区域的负责人都骂了一遍。李老板自然有理由愤怒:一家曾

富力的“雷”在赶来的路上(图1)

地产圈的年会还没开始,相信富力集团高管们估计已经开始瑟瑟发抖。

据说,在去年富力的集团年会上,有太平绅士之称的老板李思廉,罕见地发了脾气,一股脑把所有区域的负责人都骂了一遍。李老板自然有理由愤怒:

一家曾有实力接盘万达的企业,如今却被业界与泰禾放在一块对比,当年号称“华南五虎”之首的富力,如今已经让负债压得“不能呼吸”

今年富力的日子更为艰难,匠朴研究所在 jump大会上,发了一份独立研报,富力的至暗时刻」结论很明确,踩中了三根红线的富力,自2017年抢食万达后,一路高开低走,步步走入今天的「至暗时刻」但对于富力来说,高企的短期债务规模或将成为第一道雷。据富力地产2020年三季度报,公司短期债务约为753亿元,然而其货币资金仅为359.5亿元。这意味着,富力地产在手资金难以其覆盖短期债务,资金缺口高达400亿元左右。

很努力,业绩不给力

这400亿的窟窿要用什么来补?2020年中期业绩会上,李思廉称未来9个月将在国内外处理250亿到300亿债务。

这些债务有超过一半会有重组的安排,其他的就靠资金和来抵消。但从近几年的目标来看,完成度并不高。历年财报显示,富力地产2017年至2019年全年额分别为818.6亿元、1311亿元、1382亿元,完成既定目标的比例分别为102.3%、100.8%、86.4%。

2019年目标落空后,公司便把2020年目标从1600亿元下调至1520亿元。然而事与愿违,富力地产仍没能完成目标。此外,近年富力地产的增速已呈现疲态。公司于2018年首次突破千亿规模,同比增幅达60.2%。2019年富力地产额同比增速显著放缓,相较同期微涨5个百分点,而2020年则进一步收窄至0.4%。

事实上,为冲刺目标,2020年富力地产不断在端发力来加速回款,并在12月下旬亮出了非常规动作。据多家媒体报道,富力地产自去年12月23日起推出“富力25载员工感恩回馈”活动。在网络上广为流传的活动海报中,记者看到“最低75折、不限套数、免费更名”等三重优惠。

富力的“雷”在赶来的路上(图2)

从另一个角度看,我们会发现富力卖房几乎到了“迫不及待”的地步。它不仅给员工提供各种优惠,生怕员工不买似的,还提出了一个非常醒目的要求:必须一次性全款支付。

既然是员工福利,为啥不支持分期付款呢?这个全款支付,恰好暴露了富力出台本次优惠政策的真实意图,那就是回款。

急于回款的直接原因,当然是负债率太高。从2016年到2019年,富力的净负债率分别为160%、170%,184%,199%,比行业平均水平高出一大截。到了2020年,富力的中报显示,公司净负债率下降到177%,依然很高。

富力的“雷”在赶来的路上(图3)

急于回款的根本原因,则是规避“三道红线”

即便如此努力,可回溯富力地产这几年的额,再参考2020年最新数据,公司已经连续两年没有完成年度目标。这条路还债的路虽然没被堵死,但能不能帮助富力通向罗马,不好说。

金主们消失富力贫血

银行一直以来都是地产商最大的金主之一,但是富力的金主们却纷纷消失。据匠朴研究所的数据显示,截至2020年6月30日,富力的有息负债总计超1800亿元,其中银行长期借款约为900亿,占比为50%。其短期需偿还的借款近750亿,但账上仅不到180亿,一直靠借新还旧的富力,2020年前三季度,仅借了400多亿。而从富力剩余的银行授信额度来看,还有超过1300亿的额度,但是今年富力真的没有从银行借到多少钱。

富力的“雷”在赶来的路上(图4)

这主要与限制房地产贷款规模增长相关。2020年底,房地产贷款集中度制度推出。而早在2020年9月就有称,机构要求大型商业银行压降、控制房地产贷款规模,多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。而富力的银行金主共有18家,主要以中资中型银行为主。在富力的银行金主中,排名第一的中信银行已接近上限,第二名兴业银行已超标6.2%,第三名浦发银行超标0.4%,第五名招商银行超标5.7%。

造血不足,银行输血缺位,今年的富力着实有些贫血。

更令人担忧的是,富力的融资之路,在2020年开始步步坎坷。从境内到境外融资,额度都萎缩的很厉害。借不到钱怎么办?加息!

一笔票息高达12%的美元融资,还暗示出境外金主的悲观。

变卖家产堵窟窿难关中挣扎的富力,也迎来资本市场的信心滑落。

先是穆迪将富力的评级由“Ba3”降至“B1”展望从“观察”名单变为“负面”—当时,穆迪对富力的经营流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧,负面展望则反映了富力地产和富力香港在未来12-18个月的再融资需求较高。其后,富力半年报披露后国际信贷评级机构惠誉也将富力地产评级展望从“稳定”下调至“负面”并确认该公司的长期外币和本币发行人违约评级(IDR)为“B+”标普则对富力子公司富力地产有限公司的长期发行人信用评级下调。

这400亿的窟窿如果堵不上,富力就有可能成为下一个泰禾。不愿坐以待毙的富力,开始走上变卖资产的路数。

富力的“雷”在赶来的路上(图5)

去年10月,通过2.57亿股新H股配售,富力所得款项净额为24.98亿港元用于偿还公司境外债务。

11月,又有了此番卖出70%物流园权益的操作。据海外债市媒体援引知情人士称,富力地产预计年底将以18.5亿元出售其持有的广州广发证券总部大楼40%股权,所得款项全部用于偿还债务;此外正在推进的资产处置项目还包括:向平安不动产转让部分广州黄埔笔村旧改项目股权;向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界的股份…

新年伊始,着急的富力动作频频。

为缓解资金压力,富力地产将旗下3家公司股权出质给广州市城投投资有限公司。企查查显示,广州城投实际控制人为广州市人民政府国有资产委员会,其经营范围包括投资服务、企业服务、资产等。虽然“卖子”配股能解决“近忧”但是富力地产的“远愁”何解?2020年三季度报显示,富力地产债务总额增幅有所减缓,仅为3%。

不过,富力地产债务规模仍处于上升态势,面临着逾3500亿元的债务。

早在2008年,碧桂园老板杨国强就曾向富力老板张力诉苦,说自己每个月张开眼就要还20多亿,压力太大了。但富力似乎并没有吸取任何教训。

本文相关词条概念解析:

富力

辽宁教育学院艺术系副教授,别名刘缘,男,满族,籍贯黑龙江省齐齐哈尔市,1954年4月生于沈阳。童年时就喜爱美术,1972年考入沈阳音乐学院舞台美术专业,1975年毕业后留校任教。1977年考入鲁迅美术学院油画系,毕业后任辽宁省艺术师范美术专业助教。1988年参加“法国当代著名画家克德伊维尔油画研究班学习。1992年在新加坡举办油画个展。另有同名地产公司。

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