物业纠纷很特殊,每周都要去社区唠一唠

日期:2020-06-30 17:50:58   来源:互联网   编辑:小狐   阅读人数:855
“住户常年没人怎么办?”“我们小区这个房子租给别人,敲不开门,物业费怎么收?”6月初,朝阳酒仙桥法庭,55岁的张燕钧坐在办公室,屏幕对面,几名社区的物业人员接连询。这些问题对于一名有35年工作经验的老

物业纠纷很特殊,每周都要去社区唠一唠(图1)

“住户常年没人怎么办?”“我们小区这个房子租给别人,敲不开门,物业费怎么收?”6月初,朝阳酒仙桥法庭,55岁的张燕钧坐在办公室,屏幕对面,几名社区的物业人员接连询。

这些问题对于一名有35年工作经验的老法官来说,再简单不过。“我举个例子啊…”他没有说晦涩的法条,而是用分析案例的方式进行解答。一个会议持续了半天时间,张燕钧也连续讲解了三四个小时。

这是他工作的常态。2018年,张燕钧被调入酒仙桥法庭担任审判员,加入专业化审判团队,主要面向辖区的物业纠纷,平均一年调解结案的纠纷案件就有两千多件。

物业和业主一旦因纠纷闹进,往往一碰面就剑拔弩张。张燕钧坦言,自己遇到过太多“难啃的骨头”去年,他成功调解了一起原物业诉304名业主的纠纷案件,这是迄今为止北京整体性化解物业纠纷数量最多的案例。

跟其他法官不同的是,审案之外,张燕钧每周都会抽一天去社区,跟物业和居民都“唠一唠”“想把这类纠纷在进前就提前消化掉。”

今年受疫情影响,张燕钧把工作重心转到线上。因社区当事居民多为老人,不会使用网络,他的线上工作主要通过打电话发短信进行。“我这里几乎成了网络” 张燕钧笑着说。

物业纠纷很特殊,每周都要去社区唠一唠(图2)

法庭中的张燕钧。新京报记者 李凯祥 摄

加入专业团队接手涉众物业纠纷

张燕钧自1985年加入朝阳,在民事、商事、执行等各个庭室“转了一圈”在同事看来,“他什么案子都审过”但这位能说会道的老法官,专职“磕”起了物业官司。

2018年,朝阳将辖区内所有物业纠纷交由酒仙桥法庭受理,成立专业化审判团队。因此类纠纷审判经验丰富,张燕钧被调到酒仙桥法庭担任审判员,主要面向涉众的物业纠纷。

专业团队刚成立,张燕钧就接到一起“拉锯”10余年的物业纠纷案,共涉及304起案件。

被告是304户业主,他们被朝阳时代庄园小区原物业告上,要求支付欠缴的物业费及违约金,诉讼总金额600余万。

张燕钧说,这家物业公司于2003年接受商委托,为800余户业主物业服务。2006年,有业主认为小区物业收费过高,与实际服务不符,开始陆续拒缴物业费。这让物业公司越发经营困难,直到最后小区垃圾遍地。

双方矛盾越积越深。闹到2010年,原物业被解聘撤场。但业主拖欠物业费“堆”到了330万元之高,其中最长欠费时间4年。

此后8年,原物业陆续将部分欠费业主诉上,按审限程序一一走下来后,8年时间只有18件案件被审结生效。

此次,物业决定分别起诉304户业主,也让物业代理律师感到担忧,他和张燕钧直言道,“之前8年时间才处理18起案件,那这304起案件又要花费多少时间?”

张燕钧介绍,成立专业化审判团队首要解决的就是这种涉众的纠纷。

“欠缴物业费的案子很多都是共性问题。”他决定打破单纯的个案审理方案,对于业主和物业因服务不到位引发的矛盾,属于共性问题,通过减免物业费的方式进行调解;而个别业主因房屋质量问题等引发的纠纷,则单独审理,争取一次性处理这304起案件。

协调物业费一次调解304起案件

初步了解案情后,张燕钧决定分批次传唤业主到庭谈话,第一天,304名业主竟全数到场。

业主们认为,单独反映的问题会比较片面,希望可以集中应诉,并认为前期18起案件业主败诉原因在于“孤军奋战”他们此次写了一份“请愿书”以声讨物业公司。

谈话中,物业代理律师提出“物业费打九五折”业主们认为“物业服务不到位不应收费”张燕钧感觉到,当时业主们和物业已经“剑拔弩张”如果单纯从合同纠纷角度审理,无法真正解决物业和业主多年积累的矛盾,反而可能激化双方情绪。

但想要调解,物业费的数额成为最难平衡的问题。张燕钧试图劝说物业,“如果有10个业主甚至50个业主愿意缴费,你们为什么不能让步降低物业费呢。你们之前18起案件打了8年,过程有多难,应该深有体会的。 ”

物业律师提到,多次和张燕钧沟通后,物业特意召开三次董事会,考虑如果能大批量解决欠缴物业费的问题,他们是否能做出让步。

另一方面,如何收集这304名业主的意见。张燕钧发现,小区今年来已更换三次业委会,其工作也越来越成熟,决定让业委会通过问卷调查的方式开展工作。

“根据张法官的指导,我们做了一张调查问卷。” 业委会代表彭女士说,他们针对物业费金额设计了不同的选项,让业主们进行勾选,以了解所有人的诉求。

2019年8月1日,双方终于确定以7.5折的价格换算业主所欠物业费。此后,304名业主陆续确认了各自欠缴的物业费金额,逐一与物业公司签署了调解协议。

至此,这场持续了多年的物业纠纷终于得到了解决。

每周都要去社区“唠一唠”

审案之余,跟其他法官不同的是,张燕钧每周都会进社区,尝试把物业纠纷“提前消化掉”

酒仙桥法庭庭长吴彬介绍,朝阳区居民楼多,每年物业纠纷有六七千件。很多时候,双方矛盾并不大,只是业主和物业在法律认识上有分歧。

“物业纠纷很特殊,往往是群体性的,如果不去社区了解情况,单纯在法庭上听双方陈述,很难了解实情全貌。”张燕钧说,疫情前,自己每周都要抽出一天时间,去社区处理居民和物业的“难题”跟两方都“唠一唠”

去年6月,酒仙桥法庭和枣营北里启动试点,建设物业纠纷源头治理示范小区。16家物业公司成立物业联盟党支部,并邀请张燕钧担任副书记。

老旧小区存在的普遍问题是,物业服务质量下降,小区业主以此拒缴物业费,双方矛盾不断累积。张燕钧说,要解决问题,总得有人‘向前迈出一步’ 。一家物业公司在他的劝说下,主动把小区清理干净,并邀请居民一起装饰破败的院墙。

同时,张燕钧也面向居民开展普法讲座,“物业服务不到位,如何合理反映;拒绝缴费可能面临财产冻结、列入失信名单的风险”

枣营北里共有13个小区,2018年,社区物业纠纷发案量多达30件。而去年6月至今,涉物业纠纷零发案。

今年以来,受疫情影响,张燕钧把进社区的工作搬到线上进行。因社区当事居民多为老人,不会使用网络,他的线上工作主要通过打电话发短信进行。

只是总隔着屏幕,这位习惯“面对面交流”的老法官也有些不适应。“十几个人在一个屏幕里,都戴着口罩,看不到表情。” 张燕钧说,希望疫情早点结束,自己也能进社区工作。

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张燕钧正在翻阅资料。新京报记者 李凯祥 摄

从供暖纠纷中发现赡养问题

多年和社区打交道,调解纠纷,张燕钧坦言,案件背后总有不为人知的深层原因,“抓住这个点”才能真正解决矛盾。

他印象深的是一起供暖纠纷。这是一个涉及15名被告人的案子,在收到物业起诉后,他给业主打电话了解情况,但电话那头不是老人,就是小孩。

因被告全是房主的遗孀,最年轻的已经73岁,还有多位80岁到90岁的老人。得知这一情况后,他致电物业,连抛了3个问题:“你们起诉七八十的老人什么意思啊?”“你如果赢了,能强制执行吗?”“万一老人家有个好歹怎么办?”

物业所服务的房产是单位的房改房,房主在世时供暖费由单位出资报销,房主去世后,供暖费就拖欠下来。很多老人拖欠的物业费长达20年。但因为多数老人没有收入,属于五保户,供暖费儿不管,物业的账几年都消不了。

张燕钧决定不找老人,让他们的儿女来面谈。

经过讲解,15个案子最终全部结案。同时,张燕钧结合老人年龄和案件特点,让物业作出让步,只象征性地收了一两年的供暖费,都由儿女代老人缴纳。

“一个案子的真正完结是法律效果和社会效果的统一。”张燕钧说。

新京报记者 刘洋

本文相关词条概念解析:

物业

“物业”一词译自英语property或estate,由香港传入沿海、内地,物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小,一个单元住宅可以是物业,一座大厦也可以作为一项物业,同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业一词译自英语property或estate,由香港传入沿海、内地,其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。物业含有多种业态。

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